Как инвестировать в недвижимость: рабочие стратегии на ближайший год

Купить квартиру или коммерческую недвижимость считается наилучшим вариантом, когда появляются свободные деньги или хочется создать себе дополнительный источник дохода. При этом в Интернете хватает историй о том, как многие наоборот потеряли средства, потому что пошли на поводу у общественного мнения.

Получается, покупка недвижимости — не такой идеальный способ сохранить и приумножить деньги? Или есть какие-то нюансы, которые важно заранее учитывать? Ответы на эти и другие вопросы дали эксперты — вместе с финансовым консультантом и другими специалистами разбираемся, как инвестировать в недвижимость в ближайший год.

Важное уточнение! Вся приведенная информация не является рекомендацией! При выборе проекта для вложений обязательно следуйте своей стратегии, доступным ресурсам и здравому смыслу.

Что нужно учитывать, когда ищете варианты, как инвестировать в недвижимость

Инвестброкер города Сочи Ольга Караулова рассказала:

«Десять лет назад стратегия инвестиций в недвижимость была простой: купить новостройку на этапе котлована, и после сдачи объекта в эксплуатацию продать.

Я делала так три раза в Московской области: в 2007 году купила квартиру в Ивантеевке за 900 тыс рублей и в 2010 продала ее за 3,5 миллиона. В 2014 году купила квартиру в Одинцово за 3,5 млн и продала за 4,5 млн через год. В 2018 году купила за 1,8 млн и в 2020 продала за 3,5 миллиона рублей в Лобне. То есть от 30 до 100% годовых можно было зарабатывать, в зависимости от того, как повезет.

Сегодня в Подмосковье такая стратегия больше не работает. Причина: более стабильное положение рынка, и это демонстрируют также другие города. Поэтому появляются новые интересные локации и новые стратегии для инвестиций»

С Ольгой Карауловой солидарен Илья Радченко, частный инвестор и эксперт инвестиционной школы «Лимон на чай»:

«Буду честен, я не сторонник инвестирования в классическую недвижимость и не вижу сейчас каких-либо вариантов делать это с хорошей нормой доходности. Я вижу сразу несколько серьезных минусов, которые лично меня останавливают:

• Невысокая доходность и долгий срок окупаемости. По исследованию ЦИАН, для того чтобы окупить вложения при сдаче в аренду недвижимости нужно порядка 18 лет, и эта цифра может легко увеличиться в зависимости от региона. К тому же средний уровень доходности от сдачи однокомнатной квартиры, приобретенной на вторичном рынке, в аренду в крупных городах в 2023 года составлял 5,6%, что при текущем уровне инфляции непозволительно мало, даже для консервативного инструмента.
• Поиск арендатора, потенциальные простои и ремонты. Все это тоже снижает вашу итоговую доходность.
• Поиск хорошего объекта и риск совершить ошибку. Совершенно реально вложиться в объект, который не только будет не приносить желаемую доходность, но и может начать падать в цене.
• Крайне низкая ликвидность данного. Это означает следующее: если вам вдруг понадобились деньги, то вы не можете продать часть актива и забрать свои вложения.
• Заградительные ставки по ипотекам и охлаждение рынка. Сколько продлится это, пока тоже не известно.

Интересные варианты, как инвестировать в недвижимость от финансового консультанта

Своим опытом поделилась эксперт и колумнист федерального бизнес-журнала HLB Ирина Белоусова.

«Многие считают, что инвестиции в любой тип недвижимости, — идеальный вариант во все времена. Как финансовый консультант, я вижу много важных нюансов, о которых расскажу дальше.

1. Для частных инвесторов:

1. В 2024 году с учетом высоких процентных ставок невыгодно просто покупать в ипотеку и перепродавать квартиру. При этом, взять именно семейную ипотеку под 6%, — вполне подходящий вариант.
2. Покупать для перепродажи или сдачи в аренду двух-и трехкомнатные квартиры не стоит — лучше остановить выбор на однокомнатных и апартаментах. Важный нюанс: выбирайте квартиру так, чтобы недвижимость была ближе к метро. В случае с апартаментами также стоит обратить внимание на близкое расположение к центру города.
3. Есть фонды, которые инвестируют в коммерческую недвижимость, — вы можете купить в них паи и, если организация предусматривает такой вариант, получать выплаты в определенном размере каждый месяц. По сути, вы вскладчину с другими инвесторами покупаете объект коммерческой недвижимости в определенном районе, например, в торговом центре. Дальше эти площади сдаются арендаторам, а поступающие средства либо направляются на выплаты инвесторам, либо наращивается капитализация фонда. Важный нюанс: перед покупкой пая обязательно проверьте, чтобы у организации была лицензия от Центробанка на осуществление инвестиционной деятельности.
4. Другой вариант — инвестиции через фонды в недвижимость логистических компаний. Такие организации берут кредит, под него организуют фонд, продают паи и закрывают кредит. При этом доход от арендодателей продолжает поступать в организацию, а дальше средства распределяются с учетом обозначенных условий.
5. Еще один вариант — покупка парковочных мест или кладовок на момент, пока строится высотный дом. В 2012 году я сама так сделала — расскажу подробнее. Когда я покупала квартиру, сразу взяла три парковочных места за 100 000 ₽ каждое. Мы заселялись в 2015 году и я продала одно место за 650 000 ₽, второе — за 800 000 ₽. Третьим парковочным местом периодически пользуюсь сама и знаю, что могу продать его в любой момент. Важный нюанс: при выборе паркоместа важно учитывать район — он в итоге должен быть хорошо заселен людьми, чтобы было кому продать площадь. Также важно учитывать расположение — с учетом ливней и затяжных дождей паркоместо или кладовка могут быть затоплены, что приводит к необходимости делать ремонт.

2. Для бизнеса и собственников компаний сейчас возможна покупка коммерческой недвижимости для офисов или производства.

В таком случае можно не только сэкономить на аренде, но и зарабатывать, предлагая площади для кафе, ресторанов и других заведений. Мало того, что туда смогут ходить сотрудники, — можно привлечь дополнительных клиентов, которые прогуливаются по торговому центру или по улице. Важный нюанс: прежде чем вкладывать деньги в коммерческую недвижимость, стоит просчитать стоимость обслуживания покупаемых площадей или здания.

Как видите, у всех способов есть свои нюансы, поэтому, как финансовый консультант, я всегда настаиваю: сначала нужно ответить себе на такие вопросы:

• Какая цель? Чего вы хотите добиться в итоге?
• На какой срок вкладываете деньги?
• Какую сумму вы готовы припарковать на обозначенный период?

Только после того, как вы собрали информацию, стоит рассматривать доступные варианты».

Дополнительные варианты, как инвестировать в недвижимость в ближайший год

Ольга Караулова наблюдениями и личным опытом:

«Как пример развивающейся инвестиционной локации я могу привести Сочи и Краснодарский край в принципе. Кто-то может возразить, что «золотое» время для Сочи было 10 лет назад, перед Олимпиадой. Действительно, в 2014-2018 годах Сочи показывал взрывной рост. А значит, имел высокие риски для инвестора — волатильный рынок недвижимости не менее рисковый, чем фьючерсный. Слишком резкие всплески опасны падениями.

Но рынок Сочи сейчас как раз спокойный, демонстрирующий плавный уверенный рост. А значит — наиболее благоприятный для вложения денег, более прогнозируемый. Да, чтобы получить 50% годовых, нужно использовать комбинированную стратегию и определенную инсайдерскую информацию. С другой стороны, инвестиции в недвижимость — надежный консервативный инструмент, поэтому давайте будем говорить о возможных 15-30%.

Расскажу о четырех современных стратегиях как инвестировать в недвижимость, которые можно комбинировать.

• Первый вариант инвестиций: Конечно, старая добрая покупка на котловане и продажа во время сдачи объекта по прежнему работают. Но в реальности более 28% в год не приносят, даже в Сочи. Я знаю буквально 3-4 таких стрoйки в городе, которые уверенно дорожают на 1% в месяц. Но не факт, что с замедлением рынка и высоким процентом на ипотеку за год-два они принесут плановое удорожание. Хочу обратить внимание на то, что я говорю об абсолютно надежных строящихся объектах: с разрешением на строительство, поддержкой государства и банков (обязательно ФЗ-214 и эскроу-счета). В Сочи много рисковых проектов. Здесь их называют ЖП, то есть «жилые помещения», периодически сносят и люди теряют все. Кому-то возможно везет, но поверьте, не всем.
• Второй вариант инвестиций: В Сочи по ФЗ-214 строятся не только ЖК, но и гостиничные комплексы (ГК) и апартаментные комплексы (АК). Там можно стать собственником гостиничного номера или апартамента, который будет сдаваться в аренду отдыхающим отельный оператором или управляющей компанией. Это вторая мощнейшая стратегия инвестирования — насколько я знаю, эта история сейчас активно развивается в двух городах России, в Сочи и Санкт-Петербурге. В Сочи таких проектов уже несколько десятков, и география ГК и АК с частными владельцами постепенно расширяется по всему побережью в Краснодарском крае. Самые громкие отдельные операторы и УК — это Alean и Provence.
• Итак, покупка отельного номера или апартамента может на протяжении длительного времени давать 15-20% годовых. Например, мы покупаем номер за 25 миллионов рублей. Через полтора года он вырастает в цене на 5 млн (это всего +13% годовых, но мы рассматриваем самый скромный сценарий). И начинает сдаваться, принося владельцу на аренде 5 млн в год (то есть 20% годовых). При этом цена номера растет на 1,5-2 млн в год, то есть еще 5%. Таким образом, выйдя из инвестиций через 5 лет инвестор заработает 27,5 млн плюс вернет свои 25 млн, то есть чуть более 20% годовых. Либо продолжит получать пассивный доход порядка 400 тыс рублей в месяц.
• Третий вариант инвестиций: покупка квартиры или апартамента и сдача в аренду через приглашенную управляющую компанию. Плюсы этого варианта: невысокий порог входа в сравнении с ГК и АК крупных операторов. Минус — призрачная возможность контроля, нестабильная работа небольшой частной УК. При вложении 10 млн рублей суточная аренда студии будет приносить 60-70 тыс руб в месяц в сезон, и 30-40 тыс вне сезона. То есть 5% годовых, плюс рост стоимости недвижимости 3-4% в год. Итого: не более 9%. Учитывая, что инвестиции в недвижимость являются наименее рисковыми, это очень хороший показатель.
• Четвертый вариант инвестиций в недвижимость — вложения в строительство частных застройщиков. Этот вариант наиболее маржинальный, но достаточно закрытый для входа и наиболее рисковый. Ну и еще существенный минус: порог входа начинается от миллиарда рублей. И по сути является инвестицией скорее не в недвижимость, а в бизнес, с ней связанный»

К идеям коллеги присоединился Илья Радченко, который поддержал позицию Ирины Белоусовой и более подробно рассказал об одном варианте, как инвестировать в недвижимость:

«Как специалист по фондовому рынку, могу порекомендовать рассмотреть вариант «бумажной» недвижимости. Речь о фондах, которые котируются на бирже. Они полностью лишены всех проблем, которые есть у физической недвижимости.

Эти фонды инвестируют средства пайщиков в различные объекты коммерческой и жилой недвижимости, начиная от жилищных комплексов, заканчивая крупнейшими логистическими центрами популярных маркетплейсов. За рост стоимости пая отвечают профессионалы в лице управляющей компании.

В одном из моих инвестиционных портфелей есть такой фонд и за неполных 9 месяцев он мне уже принес 14.4% доходности. Это весьма достойно для консервативного инструмента.

Отдельно стоит сказать, что такой вид инвестирования доступен любому человеку, потому что порог входа может начинаться от 5 ₽ до 100 000 ₽. При этом, если, к примеру, вам очень срочно понадобились деньги на лечение или ремонт, вы без труда сможете продать хоть всю свою долю в этом фонде или же небольшую его часть. Такое с обычной квартирой сделать невозможно.

Думаю, что для многих инвесторов такие фонды станут отличной и удобной альтернативой классической покупки квартиры или коммерческой недвижимости».

Можно ли узнать, как инвестировать в недвижимость так, чтобы быстро заработать?

На этот вопрос дал комментарий эксперт по вопросам стратегии международного бизнеса и специалист в области прикладной социальной психологии Евгений Джао:

«Недвижимость — это отличный вариант для капитализации денег. Но это не история быстрого заработка — скорее, грамотная заморозка денег. Здесь такой же принцип, как вложения в золото — точно не останешься в минусе и капитал не будет потерян. При этом недвижимость, как и ранее упомянутое золото, в целом стабильны: либо сохраняют свои позиции, либо растут.

Если покупать недвижимость в правильном месте, это можно расценивать, как стратегический вклад в свое будущее. В любом случае, она будет расти: спрос только увеличивается, значит цена будет реагировать пропорционально и тоже расти.

Важно понимать: это, по сути, замороженные деньги. Никак не заработок и точно не получится делать «быстрые деньги». На законодательном уровне все так устроено, что между покупкой и продажей без потери денег на налоги, в зависимости от вида собственности и оформления, требуется от трех до пяти лет. Получается, разморозить деньги получится только через этот срок».