Рынок недвижимости Дубая продолжает привлекать инвесторов благодаря стабильному росту и многочисленным возможностям для выгодных вложений. Город всё больше интересует туристов и экспатов, что увеличивает спрос на жильё.
В данной статье рассмотрены текущие тенденции на рынке недвижимости Ближнего Востока в 2024 году, сделав акцент на развитии коммерческого потенциала вторичной недвижимости благодаря дизайну. Представленный анализ включает в себя обзор стратегий инвестирования, таких как флиппинг, а также оценку возможной прибыли от реновации и перепродажи объектов вторичного рынка.
Екатерина Паталина, основатель дизайн агентства Cont de Arch в ОАЭ и консультант по коммерческому потенциалу недвижимости, подробно раскрывает данные аспекты, представив аналитические данные, практические советы для успешного инвестирования, стратегические шаги и конкретные этапы, которые помогут инвесторам максимизировать прибыль от ремонта и перепродажи объектов вторичного жилья.
Способы заработка на рынке недвижимости в ОАЭ 2024
В контексте инвестирования в недвижимость в Объединенных Арабских Эмиратах (ОАЭ), существует ряд разнообразных стратегий, позволяющих максимизировать доходность. Эти стратегии включают в себя сдачу имущества в аренду для генерации постоянного дохода, возможность заработка на разнице в стоимости, покупая недвижимость на стадии строительства и продавая её после сдачи в эксплуатацию, реновацию вторичной недвижимости с последующей прибыльной перепродажей, а также, другие методы.
Однако, стратегия покупки жилья для последующей сдачи в аренду теряет свою эффективность, поскольку рынок сталкивается с избыточным количеством арендных предложений. В результате, инвесторы всё чаще обращают внимание на стратегию инвестирования в объекты на стадии строительства и их последующую продажу после ввода в эксплуатацию.
Сделки купли-продажи, в свою очередь, стали рекордными в 1-ом квартале 2024 года по сравнению с предыдущими, увеличившись в количестве на 19,8% на рынке недвижимости Дубая. Доля покупки объектов на стадии off-plan составила 55,3% от общего числа сделок и, достигнув 20 565 транзакций на сумму 44,6 млрд. дирхам. В условиях динамичного роста цен на недвижимость в Дубае это может быть выгодным вложением, так как в 2023 году число туристов и экспатов достигло рекордного показателя в 17,5 млн. человек, а в 2024 году ожидается соответствующее увеличение притока иностранцев.
Тем не менее, инвестиционная привлекательность вторичного жилья остается более высокой, чем покупка и продажа off-plan объекта, особенно при наличии значительных вложений. За 1-ый квартал 2024 года и последние 2 квартала 2023 года, рынок вторичной недвижимости вырос на 19%, достигнув почти уровня первичного рынка, что подчеркивает его инвестиционную привлекательность.
Флиппинг
Флиппинг, включающий покупку квартир по дистресс-ценам с последующей инвестицией в ремонт и интерьер и последующей продажей по выгодной цене, является одной из самых развивающихся стратегий на этом рынке, – оборачиваемость 3 раза в год позволяет получать значительные доходы.
Для успешного флиппинга, приносящего 30–35% прибыли, необходимо минимизировать цикл купли-продажи, в идеале, не превышая четырех месяцев с момента покупки до реализации отремонтированного объекта. Это важно, чтобы избежать возможного снижения стоимости недвижимости из-за экономических изменений.
В настоящее время рынок недвижимости проходит через циклы роста, что особенно заметно в секторе вторичного жилья. Наблюдается снижение аренды нового жилья, что усиливает позиции вторичной недвижимости, состоящей из объектов, сданных в эксплуатацию 3-5 лет назад.
Многие владельцы, уже пожившие в новостройках, принимают решение реинвестировать свои средства в другие активы. В результате, они выставляют свои квартиры на продажу. Районы с объектами вторичной недвижимости, ранее введенными в эксплуатацию, обжиты и благоустроены, что делает их особенно привлекательными для аренды. Развитая инфраструктура и сформированные сообщества способствуют повышенному интересу арендаторов к этим объектам.
Стратегия флиппинга и инвестирования в дизайн предполагают четкий расчет и эффективное взаимодействие специалистов. Эти подходы, также, требуют глубокого понимания того, как дизайн влияет на целевую аудиторию и процесс перехода потенциальных клиентов в реальные продажи.
«Важно осознавать, что эффективное принятие решений в сфере недвижимости требует от нас отказаться от эмоционального подхода и мыслить рационально, как потенциальный конечный потребитель. Это включает в себя тщательную оценку всех аспектов объекта, его текущего состояния и потенциальных ресурсов. При вступлении в сделку необходимо иметь четкое представление о затратах на объект и прогнозе его доходности», — это принцип, которому придерживается Екатерина Паталина.
Оценка потенциальной прибыли от реновации и перепродажи объекта.
Давайте проанализируем потенциальную прибыль от реновации объекта вторичной недвижимости, оцененного в 960 000 дирхам:
— Налог на недвижимость для объектов стоимостью более 500 000 дирхам составляет 4%, что в данном случае равно 38 400 дирхам.
— Комиссия агентства, стандартно составляющая 2%: 19 200 дирхам.
«Однако, прежде чем приступить к ремонту объекта недвижимости, важно придерживаться определенной последовательности этапов подготовки и реализации дизайн проекта. Эффективное планирование и систематический подход играют решающую роль в достижении желаемых результатов.” — отмечает Екатерина.
Этапы подготовки и реализации дизайн проекта
1. Определение Целевой Аудитории (ЦА)
Первоочередная задача при разработке дизайна для флиппинга — понять, кто будет вашим потенциальным покупателем. Это не только упрощает выбор недвижимости, но и помогает определиться с стилем интерьера и бюджетом. Знание предпочтений и потребностей вашей ЦА поможет создать интерьер, который будет привлекателен и соответствует ожиданиям будущих владельцев.
2. Определение Бюджета
Планирование фиксированного бюджета играет важную роль в минимизации излишних расходов и оптимальном использовании средств на ремонт. Задача заключается в том, чтобы точно соблюдать установленные финансовые рамки и избежать превышения начальной сметы, предоставленной брокером.
3. Выбор Стиля Интерьера
При выборе стиля интерьера необходимо учитывать универсальность, которая будет соответствовать всем потенциальным покупателям, без привязки к временным трендам. Идеальный сценарий — приобретение объекта, который уже на момент перепродажи требует минимальных изменений и привлекателен для вашей целевой аудитории.
Грамотный анализ целевой аудитории значительно облегчит этот этап. Основная цель флиппинга — оперативное завершение сделки, а профессиональный дизайнер поможет сэкономить время и ресурсы.
4. Проведение Ремонтных Работ
В процессе флиппинга не всегда необходимо полностью менять сантехнику, полы, плинтусы, двери и прочее. Однако, следует понимать, что полная замена всех элементов интерьера не является гарантией успеха. Важно находить баланс между изменениями, придающими свежий вид объекту, и эффективным использованием ресурсов. Главная задача заключается в создании интерьера, отличающегося от стандартного дизайна застройщика.
5. Закупка Мебели и Аксессуаров и Реализация Проекта
При выборе мебели и аксессуаров необходимо учитывать их соответствие общему стилю интерьера и ожиданиям целевой аудитории. Ключевым моментом является наличие стока, чтобы оперативно реагировать на изменения в требованиях рынка и предпочтениях покупателей.
Привлечение опытных дизайнеров, способных провести тщательный анализ привлекательности объекта и реализовать проект в рамках бюджета, придает инвестиционному предложению конкурентное преимущество. Такой подход обеспечивает создание уникального и востребованного объекта недвижимости, который выделяется среди других предложений на рынке.
С учетом этапов, необходимых для ремонта объекта вторичной недвижимости с целью максимизации прибыли, обычно требуется инвестировать от 10% до 15% от общей суммы.
В данной статье предлагается рассмотреть минимальные затраты на ремонт, составляющие 15% от суммы вложений: до 144 000 дирхам (без учета сервисных сборов).
В результате, общая стоимость инвестиций достигает 1 161 600 дирхам.
При продаже объекта за 1 510 080 дирхам и уплате комиссии агентства в размере 30 201,6 дирхам, мы получаем прибыль в размере 318 278,4 дирхам, что составляет 27,4% от общей суммы инвестиций.
Выводы:
Таким образом, можно сделать вывод о высокой инвестиционной привлекательности вторичного жилья, которая остается более привлекательной по сравнению с покупкой и продажей недвижимости в стадии строительства.
В ОАЭ наблюдается разнообразие стратегий инвестирования в недвижимость, однако смена предпочтений инвесторов отразилась на рыночной динамике: покупка жилья для аренды уступает место более выгодному подходу, — флиппингу на вторичном рынке.
Стратегия флиппинга, подразумевающая покупку квартир по дистресс-ценам с инвестицией в ремонт и интерьер и последующей продажей по выгодной цене, становится одной из самых развивающихся на рынке недвижимости и помогает не только эффективно реализовывать проекты, но и максимально увеличивать их рыночную стоимость, обеспечивая доход для инвесторов.
